Schulcampus Seestadt-Nord

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Hausfeld, Bauplatz M3

Hausfeld Bauplatz M3 © KIBB Immobilien GmbH

Helix

Helix © planquadr.at

Regnerweg

Regnerweg © VIE REG GmbH & Co KG

Rosental

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Simone-Veil-Gasse 14

Simone-Veil-Gasse 14 © expressiv.at

Taborama

Taborama © JamJam

Die Qual der Audit-Wahl

klimaaktiv, ÖGNB, ÖGNI/DGNB, LEED oder BREEAM – was ist die richtige Wahl? Diese Frage ist eine bauXund derzeit sehr oft gestellte. Und die Antwort ist keine einfache, denn die Entscheidung hängt stark von den projektspezifischen Rahmenbedingungen ab.

Im Folgenden einige zentrale Fragen mit bauXund-Antworten.

1) Wie soll das Objekt verwertet werden?
Investoren wollen sehr oft ein Gebäudezertifikat. Welches hängt insbesondere von der Portfolio-Gestaltung und internen Vorgaben des Investors ab. Bei einem Verkauf des Gesamtgebäudes ist das DGNB-Zertifikat eine oft gewählte Option, da es im deutschsprachigen Raum und darüber hinaus gut etabliert ist, was auch einen Mehrwert bei einem etwaigen späteren Weiterverkauf der Immobilie bringt. US-amerikanische Investoren bevorzugen vielfach das US-Label LEED.
Beim Einzelwohnungsverkauf ist das klimaaktiv-Zertifikat eine oft gewählte Option. Für die Wohnungskäuferin / den -käufer ist das von der Republik Österreich verliehene Gebäudezertifikat mit Focus auf Klimaschutz ein übersichtliches und leicht verständliches mit einem einprägsamen Namen.
Das ÖGNB-Zertifikat, das im Wiener Stadtquartier Seestadt Aspern für alle Gebäude umgesetzt werden muss, hat dort die meisten umgesetzten Projekte. Von manchen Investoren wird dieses auch als Alternative zum klimaaktiv Zertifikat verwendet, da es, im Gegensatz zu klimaaktiv, keine Mindeststandards („Muss-Kriterium“) festsetzt.

2) Wie umfassend bilden die Gebäudebewertungen die Gebäudequalitäten ab?
klimaaktiv fokussiert auf das Thema Klimaschutz durch energieeffiziente Gebäude, Art der eingesetzten Energien, Eigenproduktion am Gebäude, Herstellungsenergien der Baustoffe und Mobilität und setzt dafür vielfach Mindeststandards („Muss-Kriterien“).
Alle anderen angeführten Gebäudezertifikate bilden das Gebäude umfassend ab, bewerten zusätzlich weitere technische und soziale Kriterien wie Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz etc.

3) Gibt es Synergien zwischen Gebäude-Audits und Due-Diligence-Prüfungen?
Bei der Due-Diligence-Prüfung wird ein Gebäude sorgfältig auf wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche und technische Verhältnisse analysiert. Im Rahmen von Gebäudezertifizierungen wie ÖGNI/DGNB werden viele technische Nachweise so detailliert rechnerisch und/oder messtechnisch geprüft und gut strukturiert dokumentiert, dass diese im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung eines Gebäudes eine wichtige Rolle spielen und auch den Prüfaufwand und damit die Kosten reduzieren helfen. Für Zertifizierungen wie klimaaktiv, die keine umfassende technische Prüfung beinhalten, gibt es diese Synergien nicht. Das DGNB/ÖGNI-Zertifikat stellt in diesem Zusammenhang ein zivilrechtlich verbindliches Gutachten dar.

4) Gebäudezertifikate haben unterschiedliche Auszeichnungsniveaus. Wodurch unterscheiden sie sich?
klimaaktiv und ÖGNB haben beide ein 1000 Punkte Bewertungsschema, ab 900 Punkten wird das „Gold“-Zertifikat ausgestellt. Bei klimaaktiv gibt es noch „Silber“ (ab 750 Punkten) und „Bronze“, wofür „nur“ alle 13 Muss-Kriterien des Prüfkatalogs erfüllt werden müssen. Diese sind auch für „Gold“ und „Silber“ verpflichtend. Seit 2017 ist ein Muss-Kriterium der Ausschluss von fossilen Energieträgern wie Gas, damals noch ein kleiner Aufreger, heute nicht mehr.
DGNB und LEED haben einen „Platin-Gold-Silber“ Auszeichnungskatalog, d.h. „Gold“ ist daher nur die zweitbeste Bewertung (ab 65 % aller Punkte), „Silber“ gibt es ab 50 %, „Platin“ ab 80 %. BREEAM hat ein fünfstufiges System ohne Metallfarben von „outstanding“ (außergewöhnlich) bis „passed“ (bestanden).

5) Gibt es Gebäudezertifikate für unterschiedliche Nutzungstypen?
Ja, etwa für Büro-, Wohn-, Bildungs-, Gesundheits- und Handelsgebäude. Und natürlich wird unterschieden zwischen Neubau und Sanierung, bei klimaaktiv gibt es etwa noch die weitere Kategorie „Sanierung im Denkmalschutz“.

6) Wie läuft ein Audit grundsätzlich ab?
Bei Einbindung der Auditorin / des Auditors zu Planungsbeginn kann diese/r dem Planungsteam inhaltliche Benchmarks für die wichtigsten Themen vorgeben. Diese orientieren sich sowohl am gewählten Zertifizierungssystem als auch am Zertifizierungsziel (Gold, Silber, etc.).
Die eigentliche Gebäudezertifizierung besteht aus drei Abschnitten. Der erste ist die Erstbewertung der Planung, oft auch „Precheck“ genannt. Koordiniert durch die Auditleitung liefern die Fachplaner:innen die erforderlichen Daten. Zu diesem Zeitpunkt liegt der Energieausweis und zumindest der Vorentwurf schon vor. Hier wird geprüft, ob das Projekt das Zertifizierungsziel erreichen kann bzw. in einem zweiten Schritt, welche ergänzenden Maßnahmen eventuell dafür notwendig sind. Aufbauend auf den Precheck erfolgt die Datensammlung für das Vorzertifikat, die zur Einreichung bei der Audit-Prüfstelle zu einer Konformitätsprüfung führt. Nach Abklärung aller eventuell noch offenen Fragen der Prüfstelle, wird das Vorzertifikat ausgestellt. Dieser Ablauf wiederholt sich in der Bauphase bis Baufertigstellung für die Einreichung und Konformitätsprüfung für das Endzertifikat, das dann auch messtechnische Nachweise und andere Dokumentationen des fertiggestellten Gebäudes beinhaltet.

7) Gibt es bei allen Zertifikaten Muss-Kriterien?
Nein. klimaaktiv hat 13 Muss-Kriterien, die (wie der Name schon ahnen lässt) alle erfüllt werden müssen. ÖGNB hat keine, ÖGNI/DGNB nur zwei zur Raumluftqualität und Barrierefreiheit. LEED und BREEAM haben ebenfalls jeweils einige. Jene von klimaaktiv sind aus bauXund-Sicht die anspruchsvollsten und daher wichtige Planungsvorgaben.

8) Wer steht hinter den Audit-Systemen?
klimaaktiv ist eine staatliche österreichische Auszeichnung, alle anderen Systeme werden von privaten Vereinen bzw. Organisationen ausgestellt. Die Wurzeln der ÖGNB-Kriterien liegen in Österreich, jene von DGNB in Deutschland, von BREEAM in Großbritannien und von LEED in den USA.

9) Verrechnen alle Zertifizierungssysteme Audit-Gebühren?
Auch hier ist klimaaktiv anders als alle Mitbewerber. Es gibt keine Auditgebühren für den Bauherrn, diese werden vom Klimaschutzministerium übernommen, weil jedes klimaaktiv Projekt ein Beitrag zur Umsetzung der Klimaschutzziele der Bundesregierung ist. Die anderen Systeme verrechnen Gebühren, die mit der Gebäude-BGF steigen. Beispiel: Ein 10.000 m² BGF Gebäude hat für Mitglieder bei ÖGNI bzw. ÖGNB ca. EUR 7.000,-- Auditgebühren.

10) Bekommt man für die Umsetzung eines Gebäude-Audits eine Förderung?
Nein, dafür bekommt man keine Förderungen.
Eine klimaaktiv Auszeichnung kann aber als Qualitätsnachweis für eine Umweltförderung gefordert sein. So ist etwa bei der Förderschiene „Mustersanierungen“ für betrieblich genutzte und öffentliche Gebäude eine klimaaktiv Gold Zertifikat eine Fördervoraussetzung. Auch manche Landeswohnbauförderungen haben erhöhte Fördersätze für klimaaktiv Gebäude.
>> Weitere Beispiele dafür

11) Ist die EU-Taxonomie-Verordnung ebenfalls als Gebäudeaudit zu sehen?
Ja, weil es in sechs ausgewählten Bereichen (z.B. Klimaschutz, Klimawandelanpassung, Schutz von Ökosystemen und Biodiversität) mit anspruchsvollen Vorgaben das Objekt bewertet.
Eine umfassende Gebäudebewertung stellt die Taxonomie derzeit aus bauXund-Sicht nicht dar. Sie wird aber nach bauXund-Einschätzung in den kommenden Jahren aufgrund von EU-weiter gesetzlicher Vorgaben stark an Bedeutung gewinnen.